전세 계약 만료가 다가오면 재계약을 할지, 이사를 갈지 고민이 시작돼요. 집주인이 보증금을 올려달라고 하거나, 갑자기 나가달라고 할 때 어디서부터 어떻게 대응해야 하는지 막막한 경우도 많죠.
이 글에서는 전세 계약 연장과 관련된 핵심 내용을 모두 정리해 드릴게요. 계약갱신청구권 사용법부터 묵시적 갱신, 전세금 인상 상한선, 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 조건까지 꼼꼼히 알아보세요.
전세 계약 연장의 두 가지 방법
합의 갱신
가장 일반적인 방법이에요. 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 새로운 계약 조건에 합의해 계약서를 다시 작성하는 방식이에요. 보증금 인상, 계약 기간 조정 등을 협의한 뒤 계약서를 새로 작성하면 돼요. 합의 갱신은 법적 제한 없이 어떤 조건으로든 계약할 수 있어요.
계약갱신청구권 행사
2020년 7월 31일부터 시행된 임대차 3법에 따라 세입자는 계약갱신청구권을 한 번 사용할 수 있어요. 이 권리를 행사하면 집주인은 원칙적으로 갱신을 거부할 수 없고, 보증금 인상도 기존 금액의 5% 이내로만 가능해요.
묵시적 갱신
계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 집주인이나 세입자가 아무런 의사 표시를 하지 않으면, 기존 조건 그대로 계약이 자동 연장돼요. 이를 묵시적 갱신이라고 해요. 묵시적 갱신이 적용되면 세입자는 언제든지 3개월 전 통보 후 계약을 해지할 수 있어요.
계약갱신청구권 사용법
언제, 어떻게 행사하나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전(임대차보호법 기준) 사이에 집주인에게 갱신 의사를 통보해야 해요. 구두로 전달하기보다는 문자·카카오톡·내용증명 우편 등 증거가 남는 방식으로 하는 게 안전해요.
갱신 조건과 보증금 인상 한도
계약갱신청구권을 사용하면 보증금은 최대 5% 이내에서만 올릴 수 있어요. 예를 들어 기존 보증금이 3억 원이라면, 최대 1,500만 원까지만 올릴 수 있어요. 집주인이 5% 이상을 요구한다면 이는 법적으로 무효예요. 단, 세입자가 자발적으로 더 올려주는 것은 가능해요.
갱신 기간
계약갱신청구권을 행사하면 갱신 기간은 2년이에요. 세입자가 원하면 2년보다 짧게 협의할 수 있지만, 집주인이 1년짜리 갱신을 강요할 수는 없어요.
집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
실거주 목적
집주인 본인 또는 직계 존속·비속이 실제로 거주할 목적이 있다면 갱신을 거절할 수 있어요. 단, 이 경우 집주인은 갱신을 거절한 뒤 2년 이내에 실제로 거주해야 해요. 만약 거주하지 않고 제3자에게 임대하면, 세입자는 손해배상을 청구할 수 있어요.
세입자의 의무 위반
- 2회 이상 월세 연체 (전세금 이자를 월세로 전환한 경우 등)
- 집을 심각하게 훼손하거나 무단 개조
- 임대인 동의 없이 전대(재임대)
- 계약 목적 외 사용
재건축·철거 예정
해당 주택이 관련 법에 따라 재건축·철거·대수선이 확정된 경우에도 갱신을 거절할 수 있어요. 단, 단순히 계획 중인 것으로는 부족하고, 실제로 인·허가 등이 완료된 상황이어야 해요.
묵시적 갱신 자세히 알아보기
묵시적 갱신의 조건
계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 집주인이 “나갈 것을 요구”하거나 세입자가 “나가겠다”는 의사를 표시하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어져요. 2020년 법 개정으로 통지 기간이 1개월 전에서 2개월 전으로 변경됐어요.
묵시적 갱신 후 세입자의 권리
묵시적 갱신이 이루어진 경우, 세입자는 언제든지 해지 통보를 할 수 있어요. 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료되고, 집주인은 보증금을 반환해야 해요. 이 점이 계약갱신청구권 사용 후와 다른 점이에요.
집주인 입장에서 묵시적 갱신
집주인도 묵시적 갱신을 원하지 않는다면 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 세입자에게 갱신 거절 의사를 명확히 전달해야 해요. 이 기간을 놓치면 기존 조건 그대로 2년이 자동 연장될 수 있어요.
전세 계약 연장 시 반드시 확인할 사항
계약서 재작성 여부
계약갱신청구권을 사용할 때 반드시 새 계약서를 작성해야 하는 건 아니지만, 갱신 내용을 서면으로 남기는 게 훨씬 안전해요. 보증금 변동 없이 그대로 연장한다면 간단한 계약갱신 확인서라도 받아두세요. 갱신 거절 또는 조건 변경이 있다면 새 계약서를 작성하는 게 원칙이에요.
전입신고·확정일자 갱신
계약을 연장한 경우, 보증금이 변동되었다면 확정일자를 새로 받아야 해요. 전입신고는 이미 되어 있다면 별도 갱신 불필요하지만, 이사 기간이 있었다면 재신고해야 해요. 확정일자는 주민센터 방문 또는 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 받을 수 있어요.
전세보증보험 갱신
전세보증금반환보증(HUG·SGI서울보증)에 가입한 경우, 계약 연장 후 보험도 갱신해야 해요. 보증금이 증액되었다면 증액된 금액 기준으로 재가입하거나, 증액분에 대한 추가 보증을 신청해야 보증 효력이 유지돼요.
전세 계약 연장 관련 자주 묻는 질문
계약갱신청구권을 이미 한 번 썼다면?
계약갱신청구권은 세입자 한 명당 한 번만 사용할 수 있어요. 이미 한 번 행사했다면 다음 계약에서는 이 권리를 쓸 수 없어요. 단, 다른 집에 이사 가서 새 계약을 맺으면 새로운 계약에서 다시 청구권을 사용할 수 있어요.
집주인이 바뀌어도 계약 연장이 가능한가요?
네, 가능해요. 새 집주인은 기존 임대차 계약을 그대로 승계해요. 집주인이 바뀌었다는 이유만으로 기존 세입자를 내보낼 수 없어요. 새 집주인도 계약갱신청구권 행사를 거절하려면 법이 정한 사유가 있어야 해요.
보증금 인상을 거부하면 어떻게 되나요?
계약갱신청구권을 행사하면서 5% 이상의 인상을 거부하면, 집주인은 기존 보증금으로 갱신을 수용하거나 법이 정한 사유가 없는 한 갱신을 거부할 수 없어요. 분쟁이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.
마무리
전세 계약 연장은 집주인과의 협의, 계약갱신청구권 행사, 묵시적 갱신 중 상황에 맞는 방법을 선택하면 돼요. 핵심은 계약 만료 6개월 전부터 움직이고, 모든 의사 표시는 증거가 남는 방식으로 하는 것이에요.
계약갱신청구권을 잘 활용하면 원치 않는 이사를 막고 안정적으로 거주할 수 있어요. 전세보증보험 갱신과 확정일자도 잊지 말고 챙겨서 보증금을 꼭 지켜보세요!